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Optimisme|23, un développement soutenable pour un humain durable

L’immobilier socialement responsable ISR

By In Point de vue- Immobilier On avril 09, 2020


L’immobilier socialement responsable,un équilibre à trouver.

Un investissement socialement responsable intègre des facteurs extra-financiers sans dégrader de manière insupportable la performance du produit d’investissement. La réalité d’un tel engagement demande des efforts d’innovation et de courage aux structures d’investissement ou structure de gestion. La sincérité des engagements et la pertinence du produit dépendent de la prise de conscience des dirigeants, mais aussi des acheteurs, des épargnants.
Pour ce billet, nous nous intéressons aux investissements réalisés au travers de véhicules collectifs de type FIA notamment OPCI et SCPI.

L’observation est particulièrement intéressante puisqu’il s’agit d’un secteur très marqué par la conformité des comportements. Un investisseur n’est pas un philanthrope. Il s’attend à recevoir un rendement de son apport un gain, son ROI [retour sur investissement] : tout dépend ainsi de ce qu’il attend, un panier plein ou débordant.

Le rôle des sociétés de gestion

La responsabilité d’un dirigeant de société de gestion est donc essentielle, car il lui appartient de trouver un équilibre entre l’intégration des externalités sociales et environnementales et les gains attendus, et donc d’équilibrer la part de risque de l’épargne, mais aussi de positionner son produit face à la concurrence en préservant un rendement concurrentiel sur le marché.

Néanmoins, la responsabilité de l’épargnant est aussi déterminante notamment dans l’acceptation d’une dégradation éventuelle du rendement escompté.

L’investissement est toujours une question d’opportunité (I) et de risque (II) ; en cela un investissement responsable et soutenable est de même nature qu’un investissement classique.

I. investissement responsable : Une opportunité

L’opportunité s’apprécie dans un horizon futur, c’est la fenêtre d’engagement qui permet de garder son autonomie dans un avenir incertain.
Faire de l’innovation par la création de produits d’investissement immobilier responsable, c’est permettre aux clients d’accéder à ses fenêtres d’engagements avec l’espérance de la sécurité de cet investissement.

Certes, c’est au gérant d’ identifier les opportunités qui se résument souvent à un bon questionnement – à quel objectif global a quel besoin local en matière environnementaux et sociaux répond ce nouveau produit en un mot à son utilité sociale et en cela en utilisant des grilles multicritères d’appréciation.
La nouvelle charte définie par l’ASPIM en propose des pistes et de grandes indications pour la mise en place d’Engagement ISR par les fonds F.I.A.

La décision de faire des produits immobiliers ISR s’est inscrit au cœur de la stratégie.

En France la stratégie des fonds d’investissement comme le note Nicole Notat se marque majoritairement par la création de fond thématique et, pour les plus innovants, par une démarche « impact investing » qui vise à créer un impact social un levier positif, mais ces derniers sont quasi inexistant dans le secteur de l’investissement immobilier.

le diagnostic des besoins sociaux, environnementaux est indispensable

Qu’importe la démarche suivie, un diagnostic des besoins sociaux environnementaux est indispensable en lien avec les capacités d’analyse de la société d’investissement. En dehors de ce postulat, nous ne pouvons qu’être en présence d’un produit classique avec un enduit développement durable, il ne s’agit plus d’une fenêtre d’engagement, mais d’un jour de souffrance pour subsister commercialement.

Label ISR

C’est pour rassurer le consommateur, l’épargnant que des labels comme celui de l’ISR Français ont été créé, mais comme nous l’avons dit, c’est le gérant qui endosse une grande responsabilité en définissant la sincérité du fond par rapport aux objectifs affichés. L’épargnant ne doit pas être déresponsabilisé pour autant, car celui qui accepte et subit les risques se doit d’être conscient de l’impact de son investissement.
D’où l’importance de lui garantir une information sincère et transparente sur la politique d’investissement.

Depuis, 2012, il est incontestable que des efforts ont été fait sur les premiers objectifs de la performance énergétique notamment dans le tertiaire, néanmoins sur les performances sociales, la lisibilité est plus délicate. Les grands acteurs ayant plutôt développé des grandes thématiques de gouvernance au niveau du groupe, mais peu au niveau du levier du produit immobilier ce qui donne un sentiment flou au niveau de leur réel engagement.

Le choix de la labélisation par les grands gérants et la reconnaissance sur le marché de ces labels ont fortement favoriser ce mouvement cependant cette normalisation a pour effet de faire perdre le caractère différentiant de ces produits dès lors il convient  d’afficher des objectifs plus pointus au-delà de technicité du bâtiment.

II. Investissement responsable : un risque

Le contexte actuel de tout investissement doit considérer des facteurs internes, mais aussi internationaux tant les enjeux sont devenus globaux , c’est donc face à un potentiel de risque systémique que doit répondre le gérant de fonds immobilier lors de ses choix stratégiques. Incontestablement, les urgences climatiques et sociales actuelles pèseront davantage dans les comités d’investissement.
L’épidémie actuelle de COVID-19 Nous montre qu’un investissement n’est pas simplement appréciable au niveau de son rendement, mais de la solidité à maintenir celui-ci dans les situations de risque systémique . La note d’analyse de Primonial REIM en fait une judicieuse analyse en classant par nature cyclique ou non les investissements immobiliers. La dégradation de notre environnement et de nos structures sociales nous rend vulnérables et cette vulnérabilité est d’autant plus renforcée lorsqu’elle est mondiale comme actuellement.

Ainsi, le facteur de risques dépend aussi de la prise de conscience et de l’analyse des besoins fondamentaux de la société. Toutes les sociétés sont rentrées dans une phase de transition dont nul ne connaît l’issue et ne pourra déterminer quelles seront les fondamentaux d’un investissement performant.

Les sociétés de gestion doivent répondre à la recherche de sécurité des épargnants et à leur volonté de tirer une certaine satisfaction psychologique de leur choix d’investissement.

Le prix du risque

Il n’y a pas un épargnant particulier qui serait prêt à perdre sans limite son investissement. L’épargnant type doit être garanti sur ce point pour garder confiance à son gérant, c’est aussi la capacité de répondre à ce besoin de satisfaction « égotique » auxquelles doit répondre la société de gestion.

Nous pensons ainsi que les communautés de gérant de fonds et épargnant doivent constituer des démarches plus inclusives dans la définition des objectifs et cibles pour pouvoir garantir sur des socles partagés les opportunités et les risques des investissement responsables.


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