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La SCIAPP

La Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété

By In Point de vue- Immobilier On mars 03, 2016


Entretien avec Karim Chandoul. Juriste en droit immobilier secteur social.
Chercheur-Doctorant UPEC Paris 12.

-Pouvez-vous nous décrire de manière simple le principe de la SCIAPP ?

La Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété (SCIAPP) se définit comme étant  l’association  au sein d’une SCI d’un organisme HLM ou une Société d’Economie Mixte et un ou plusieurs ménages ambitieux d’accéder à la propriété immobilière,  afin de permettre à ces derniers d’accéder au fur et à mesure du temps et à leur rythme (selon leur capacité financière du moment) à la propriété.

Ces ménages parviendront à leur but en « remboursant » une redevance périodiquement au profit de l’organisme associé-bailleur. Les ménages concernés sont à la fois associés au sein de la SCIAPP et locataire (versement d’un loyer) de cette dernière.
Ce dispositif juridique est issu de la loi portant portant Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 (article 34)

Article L443-6-3 CCH

Il permet, sans recourir au moindre crédit immobilier, de devenir propriétaire de son logement, au bout de quelques années, sur le principe de l’épargne.

Statuts types: : Article Annexe à l’article R443-9-4

-Quelles sont les grandes conditions à remplir par le Locataire-associé? et par l’organisme ?

Afin d’être éligible à ce dispositif d’accession sociale à la propriété, le ménage participant doit répondre principalement  à un critère de ressources : en effet, ses ressources doivent être  inférieures aux plafonds applicables aux locataires d’habitation à loyer modéré , fixés en application de l’article L. 441-1 du C.C.H.

Le logement occupé par l’accédant à la propriété doit l’être à titre de résidence principale.

Quant à l’organisme associé, il doit faire partie de la liste des entités habilités à pouvoir créer une S.C.I.A.P.P (conformément à l’article L.411-2 du C.C.H. et de l’article L.443-6-3 du C.C.H.).

Nécessité d’une garantie financière

La seconde condition qui pèse sur l’organisme bailleur est de pouvoir garantir, le remboursement des parts acquises par les associés locataires occupants et ceci au prix initial, la gérance étant de la compétence de l’organisme HLM.
Il est donc nécessaire que la SCIAPP bénéficie, en amont du projet, d’une garantie d’un organisme financier ou d’une compagnie d’assurance agréée.
L’organisme HLM doit à tout moment être en mesure de garantir à l’associé personne physique un relogement en tant que locataire au sein de son parc locatif, en cas de dissolution de la SCIAPP.
Cette garantie de relogement pèse également sur la SCIAPP dès lors que l’associé personne physique lui aura revendu ses parts sociales jusque là acquises.

-La rédaction d’un contrat de SCIAPP est très encadrée par la loi, est-ce un frein à sa diffusion?

Les enjeux financiers et humains d’un tel projet sont d’une telle importance, qu’une convention légalement formée est un impératif incontournable pour l’ensemble des parties.

Si le Code Civil énonce en son article 1134 alinéa 1 que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » : elles ne peuvent pas à elles seules régirent de manière optimale l’ordre social. En ce sens, le Législateur est amené à devoir édicter des règles d’Ordre Public afin qu’une partie au contrat ne soit pas lésée.

L’architecture juridique de la SCIAPP participe à cet élan de protection indispensable au profit principalement du ou des associés personnes physiques. Il ne faut pas perde de vue que pour l’une des parties cette participation représente « LE » projet d’une vie, l’avenir d’un ménage, pour l’autre cela reste une expérience professionnelle nouvelle.
La timidité de la diffusion auprès du grand public d’un tel dispositif juridique, relève, à mon sens, du laxisme législatif en matière d’accession sociale à la propriété en France.

Un saupoudrage superflu et périodique de mesures illusoires et aux intérêts controversés ne cessent de se répandre en matière d’accession à la propriété ces dernières années au détriment de dispositif tel que celui de la SCIAPP pouvant intéresser une très grande majorité de la population française.

– Comment s’organise l’ingénierie sociale durant le contrat ?

Au regard de l’infime pratique de ce modèle économique dans le monde de l’Habitat social, les quelques retours d’expérience pertinents nous parviennent aujourd’hui de milieux associatifs menant des projets d’habitat participatif.

Il semblerait que la clé de la réussite de tels programmes d’accession sociale à la propriété réside, en partie, dans la participation des futurs accédants aux différents stades de la conception jusqu’à la gestion du programme immobilier par l’intermédiaire d’un opérateur social.

L’association « relais » est présente aux différentes étapes du projet et met en place à la fois un accompagnement à destination des professionnels et institutionnels concernés ainsi qu’un certain nombre de méthodologies à destination cette fois ci des ménages participants à cette aventure sociale et humaine.
L’opérateur social vise une orientation clairement interventionniste sous forme constructive et de manière pédagogique afin d’aider ces ménages à faire face à leur future vie en communauté dans les meilleures conditions possibles.
La juxtaposition d’enjeux multiples rend ces programmes périlleux et nécessitent une ingénierie sociale de qualité nécessaire à la pérennité d’un tel projet sur le long terme.

– Est-ce que les obligations de la société HLM ne sont-elles pas trop contraignantes ? (durée, rachat etc.)

Les obligations à la charge de l’organisme HLM porteur d’un tel projet ne diffèrent pas énormément de celles afférentes à un programme de logements locatifs traditionnels.

Il est à noter qu’il n’est pas rare, voir fréquent, pour un organisme HLM de devoir gérer un patrimoine immobilier sur plusieurs décennies, pouvant compter plusieurs générations.

Le dispositif de la SCIAPP impose un délai ne pouvant pas excéder cinquante ans (25 ans renouvelables une fois) dans l’acquisition des parts sociales aux associés personnes physiques.

En comparaison, il semblerait que ce système permette à l’organisme associé de pouvoir se décharger surement plus rapidement d’un lot de logements qu’une gestion traditionnelle surtout face à la législation en vigueur et à l’opportunité de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 permettant sous certaines conditions le transfert du bail HLM.

La question du relogement relève du bon sens dès lors que le ménage qui n’est plus en mesure de pouvoir accéder à la propriété est dans la majorité des cas dans une situation financière délicate et éligible au secteur locatif social.
En cas de difficulté financière éprouvée par l’organisme HLM, le rachat des parts est assuré par la garantie extrinsèque que représente l’organisme financier ou la compagnie d’assurance : cette sécurité supplémentaire a un prix qui sera , en pratique, répercuté sur les charges du locataire accédant à la propriété.
Par conséquent, la garantie de rachat est en quelque sorte au détriment financier de l’associé personne physique et non à celui de l’organisme HLM.

– L’organisation des pouvoirs au sein de la SCIAPP est complexe, qu’en pensez-vous?

Elle peut sembler à première vue complexe cependant la pratique en est tout autre, à la lueur du cadre juridique en vigueur :
Les statuts de la SCIAPP accordent la gestion de la société à l’organisme HLM (article L. 443-6-3 du C.C.H) et le choix de l’avenir juridique de l’immeuble à échéance de vie de la SCIAPP.

L’organisation interne de la société réside sur une représentation aux assemblées proportionnelle aux parts détenues par chaque associé.
Pour autant, le droit de vote majoritaire est laissé au profit des associés (l’organisme HLM ne peut pas détenir plus de 49 % du nombre total des droits de vote). Cette mesure me semble inadaptée et décalée de l’esprit qui régnait jusque là dans le partenariat entre l’organisme HLM et l’assemblée des associés personnes physiques.

A mon sens, la répartition devrait être initialement majoritaire au profit du gestionnaire de la SCI puis entreprendre une dégressivité des droits de vote de l’organisme dans le temps au fur et à mesure de l’acquisition des parts sociales par les associés personnes physiques jusqu’à « in fine » obtenir 100 % des droits de vote en leur faveur.
A défaut d’être complexe l’organisation sociale semble être inadéquate à la pratique puisqu’en l’état le gérant de la SCIAPP peut être écarté des débats à la majorité des votes en assemblée.

Une situation paradoxale face à la nécessité d’une ingénierie sociale pour la pérennité d’un tel projet

– comment vous expliquer le peu d’utilisation de cet outil ?

L’utilisation des S.C.I.A.P.P est rare en France au regard de la complexité apparente des montages juridiques et d’autre part du désintérêt des organismes H.L.M à l’initiative de ses projets.

La raréfaction de cet instrument juridique dans le paysage de l’accession sociale à la propriété est au détriment de nombreux ménages qui seraient ravis de participer à une telle opportunité sociale.
L’émergence d’initiatives privées aux quatre coins du pays, pourront surement contribuer à la prise de conscience de l’Intérêt Public d’une telle mesure.

– Avez-vous des exemples ?

L’association AERA (Actions Etudes et Recherches sur l’Architecture) promeut, entre autres, depuis plus de dix ans, l’accession progressive à la propriété par le biais d’une initiative participative de ses adhérents.
Fondé sur le principe de la cooptation, cette association met en avant la participation des futurs occupants de ces projets comme socle sur lequel s’appuyer pour la pérennité de ce dispositif.

Selon les données recueillies auprès de l’association AERA, la mixité sociale s’entend par la mixité des catégories socioprofessionnelles et des origines des coopérateurs.

En 2015, la SCIAPP coopérative « CHLORIS » à Ramonville (Haute-Garonne) est le premier-né d’une série de projets portés par l’association AERA (qui intervient en tant qu’Assistant à Maître d’Ouvrage) et la vitrine d’un mode opératoire de qualité. D’autres programmes sont en cours de réalisation dans plusieurs villes de France, tels que le projet « Callisto » à TOULOUSE et celui de « Sècherie » à BEGLES depuis février 2016.

– quelles mesures pourraient favoriser le recours par les collectivités à cette solution ?

A la lecture des retours d’expériences, il semblerait que seule une partie, des ménages modestes, puisse être en capacité financière de répondre à cette quote-part supplémentaire de la redevance acquisitive.

Une manière de rendre ce dispositif accessible à tous serait d’envisager un dispositif « hybride » entre la souplesse du rythme d’accession à la propriété proposée par le système de la SCIAPP et en amont procéder en un démembrement de propriété en dissociant la propriété du sol de celle du bâti « ad vitam aeternam ».

Démembrer le foncier et le bâti- une solution

En zone « tendue » l’étatisation du foncier s’avèrera à terme une nécessité absolue afin de se constituer à l’avenir un patrimoine foncier permettant de planifier une réorganisation spatiale et une mixité sociale de qualité.
Il faut garder à l’esprit que l’organisme HLM est toujours à la recherche d’un processus lui permettant de conserver un certain équilibre financier.
L’intérêt pratique d’accéder à la propriété du foncier sur un patrimoine érigé à la verticale paraît résiduel, voire inintéressant.

A ce titre autant laisser le foncier dans le patrimoine étatique et limiter l’accession sociale à la propriété des parties intérieures du logement, le reste de l’immeuble fera l’objet d’une concession à laquelle l’accédant devra reverser une quote-part locative.

La promotion de l’accession à la propriété des classes modestes et très modestes, peut à long terme optimiser les ressources de l’Etat vouées à l’Aide Pour le Logement (APL) afin de les redistribuer sur d’autres projets : ces ménages auront fini dans quelques années de payer leur résidence principale.

– Pourquoi recommander cette formule ?

« L’Humain doit rester au cœur des priorités : cet effort contribuera à la cohésion sociale qui manque cruellement à cette société contemporaine dans laquelle le sentiment d’appartenance est écorché ».

L’architecture de ce dispositif est telle qu’elle permet à des ménages qui ne pouvaient pas accéder aux crédits immobiliers, de bénéficier d’un système de paiement fractionné et de « filet de sauvetage » en cas d’accident de parcours (perte d’emploi, divorce, etc.).
Cette APL « viager » qui perdure en tant que « fonds perdus », pourrait prendre fin au bénéfice de l’ensemble des acteurs sociaux : un changement de statut pour le locataire qui permettrait à l’État de pouvoir économiser sur son enveloppe sociale, de permettre aux ménages concernés d’accéder à la propriété à moindre frais (de manière plus rapide si l’accession ne s’effectue que sur le bâti). Cette prompte accession limitée permettrait de réviser l’équilibre financier de l’organisme HLM s’accompagnant éventuellement d’une marge bénéficiaire grâce à une gestion courte du projet.
L’enjeu d’avenir sera la recherche de cette articulation idéale entre les intérêts de l’organisme HLM associé et la protection des intérêts des personnes physiques associées, tout en maîtrisant (particulièrement en zone dense) la pièce angulaire de ce système au profit de l’instance Étatique : le foncier.

Merci à vous et au plaisir d’échanger…


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